Thema: Ihre Immobilie

Informationen zu meiner Immobilie, dem Marktpreis und Verkaufsvorgang.

2. Niedernhausener Immobilienabend

Wohnsitzwechsel im Alter

Kaufen oder mieten?

Nach der grundsätzlichen Entscheidung für einen Wohnsitzwechsel stellt sich für Sie die Frage, ob Sie zukünftig in selbstgenutztem Eigentum oder zur Miete wohnen wollen. Es sind häufig emotionale Gründe, sich für den Kauf einer neuen Immobilie zu entscheiden. Die Vorstellung fällt oft schwer, nicht mehr im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung zu leben.

Angesichts der großen Auswahl an Mietwohnungen und – bedingt durch die aktuelle Höhe der Zinsen – der eher geringen Auswahl an Eigentumswohnungen in bestimmten Wohnlagen, ist die Anmietung einer Immobilien in vielen Fällen eine sinnvolle Alternative zum Kauf.

Die Vorteile einer gemieteten Immobilie sind: Weiterlesen

Immobilie Wohnsitzwechsel im Alter

Noch einmal Glück gehabt – eine wahre Geschichte

Frau Seiler war schon seit fast 20 Jahren Witwe, als sie überlegte ihr Haus zu verkaufen.

Ihr Mann war als Ingenieur selbständig und beruflich sehr erfolgreich gewesen, als er ganz plötzlich verstarb. Damals waren die drei Kinder noch in der Ausbildung. Das gemütliche Eigenheim mit dem wunderschönen Garten, das sie so liebte und mit ihrem Mann gemeinsam gebaut und eingerichtet hatte, wurde danach weiter von ihr und den Kindern bewohnt. Nach und nach zogen die Kinder aus, gründeten eigene Familien, und Frau Seiler blieb allein in dem großen Haus zurück. Weiterlesen

Wohnsitzwechsel im Alter

Die sechs teuersten Fehler, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie nie machen sollten

Ich will meine Immobilie privat verkaufen – worauf muss ich achten?

„Hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht!“ Um diese Erkenntnis zu vermeiden, sollten Sie die häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf kennen.

Fehler 1: Mangelnde Planung

Oft machen sich Immobilienverkäufer keine realistische Vorstellung davon, wie der Verkaufsprozess abläuft und welche Vorarbeiten geleistet werden müssen, bevor die Immobilie an den Markt gebracht werden kann.

Vermeiden Sie es „einfach mal einen Versuch“ zu starten, sondern planen Sie den Verkauf ihrer Immobilie detailliert und beantworten Sie für sich im Vorfeld folgende Fragen:

  • Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?
  • Wie setzte ich den Angebotspreis an?
  • Welche Werbemedien sollen genutzt werden?
  • Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
  • Welche Informationen gebe ich am Telefon?
  • Welche Unterlagen halte ich bereit?
  • Wie sichere ich die Finanzierung des Käufers?
  • Zu welchem Notar werde ich gehen?
  • Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
  • Sind noch Löschungsbewilligungen einzuholen?
  • Wann soll die Immobilie übergeben werden?

 

Fehler 2: Der Angebotspreis ist nicht marktkonform

Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer ihren Wert zu bestimmen. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis allein nach der Nachfrage am Markt, und die kann zwischen verschiedenen Lagen, verschiedenen Immobilientypen und dem Zeitpunkt des Verkaufes sehr unterschiedlich sein. Der Immobilienmarkt: ein Markt der 1000 Märkte!

Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Eckpfeiler der Vorbereitung des Immobilienverkaufs. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten.

Eine ausführliche Marktanalyse ist hier unerlässlich! Orientieren Sie sich an den Angeboten der Konkurrenz, holen Sie Daten über ähnliche, bereits verkaufte Immobilien ein und vergleichen Sie genau.
Seien Sie auf jeden Fall ehrlich zu sich selbst und versetzen Sie sich in die Situation des Käufers! Stellen Sie sich die Frage: Wäre ich bereit den geforderten Preis zu bezahlen?
 Wenn Sie im Zweifel sind wie viel Geld Sie für Ihr Haus verlangen können, wenden Sie sich an einen Fachmann. Es geht um einen großen Teil Ihres Vermögens!

 

Fehler 3: Die Neutralität gegenüber dem Angebot fehlt

Sie haben im Laufe der Zeit Geld und Herzblut investiert und Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz nach Ihrem persönlichen Geschmack gestaltet. Verkäufer neigen oft dazu in der Werbung oder am Telefon die Immobilie in glühenden Farben zu schildern und schaffen so beim Interessenten falsche Vorstellungen von der Ausstattung über die Einrichtung oder deren Zustand.

Geschmäcker sind nun einmal verschieden, und wenn der Interessent erst einmal ein Bild im Kopf hat, das mit der Realität nicht im Einklang steht, wird er bei der Besichtigung enttäuscht sein. Das hat oftmals nichts mit objektiven Mängeln zu tun. Aber es hinterlässt den Eindruck, falsch informiert worden zu sein. Eine schlechte Ausgangsposition für einen erfolgreichen Abschluss.

Schildern Sie Ihre Immobilie so neutral wie möglich! Vermeiden Sie Superlative und subjektive Einschätzungen. Was für den einen schön ist, muss noch lange nicht den Geschmack eines anderen treffen!

 

Fehler 4: Die verkaufsrelevanten Unterlagen sind nicht vollständig

Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren, bevor er sich zum Kauf entschließt. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle nötigen Unterlagen bereit halten, um keine Auskunft schuldig zu bleiben. Erstellen Sie auch ein aussagekräftiges Expose. Es sollte von der Gestaltung her dem Wert Ihres Hauses angemessen sein. Vermeiden Sie „zusammenkopierte“ Unterlagen!

Wichtig sind unter anderem:

  • Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Baulasten
  • Amtlicher Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Bauzeichnungen
  • Aufstellung der Nebenkosten und dazugehörige Belege
  • Teilungserklärung bei Wohneigentum
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen der WEG bei Eigentumswohnungen

 

Fehler 5: Die Verkaufsdauer wird falsch eingeschätzt

Die nötige Zeit für einen Immobilienverkauf wird häufig stark unter- und auch überschätzt. Beides kann fatale Folgen haben. Wer glaubt, den Verkauf seines Hauses in vier Wochen abwickeln zu können, kommt schnell unter Druck, wenn der angepeilte Umzugstermin näher rückt und noch kein Käufer gefunden ist. Dadurch verschlechtert sich die Verhandlungsposition erheblich.

Aber auch ein zu langer Verkaufszeitraum drückt den Preis. Eine Immobilie, die seit einem halben Jahr oder sogar länger angeboten wird, erweckt bei Interessenten den Eindruck eines Ladenhüters. Und wer möchte schon ein Haus kaufen, das sonst offensichtlich keiner haben will!

Je zügiger Sie Ihre Immobilie verkaufen können, desto besser wird der Preis sein, den Sie erzielen. Lassen Sie sich aber genügend Zeit, um nicht unter Zugzwang zu geraten.

 

Fehler 6: Mangelnde Erreichbarkeit

Durch die modernen Kommunikationsmittel wie Mobilfunk und Internet sind Interessenten es gewohnt, den Anbieter einer Immobilie zeitnah zu erreichen. Ein Interessent, der länger auf eine Reaktion von Ihnen warten muss, wendet sich anderen Anbietern zu.

Stellen Sie sicher, dass Interessenten Sie erreichen können. Planen Sie auch genügend Zeit für Besichtigungen ein. Besonders abends und am Wochenende!

Wohnsitzwechsel im Alter

Herzlichen Glückwunsch – Sie haben einen Kaufinteressenten gefunden!

Aus Interessenten einen Käufer machen

Jetzt kommt es darauf an, aus dem Interessenten einen Käufer zu machen und in den Verhandlungen Ihre Forderungen durchzusetzen.

Planen Sie Ihre Verhandlungsziele vorher und machen Sie spontan keine großen Zugeständnisse, die Sie später bereuen. Denn nicht nur Sie verfolgen ein Ziel – den Verkauf – sondern auch der Kaufinteressent hat ja einen großen Wunsch: den Erwerb Ihrer Immobilie. Einen Kompromiss zu finden bedeutet immer, dass sich beide Seiten mit dem Ergebnis am Ende wohlfühlen.

 

1. Die Preisverhandlungen

Jeder Käufer wird bestrebt sein, seine Traumimmobilie zum günstigsten Preis zu erwerben. Daher wird über den Kaufpreis fast immer zäh verhandelt.

Um als Verkäufer eine starke Ausgangsposition zu haben, müssen Sie gut vorbereitet sein! Dazu gehört, dass Sie sich schon im Vorfeld über den Marktwert Ihrer Immobilie informiert haben.

Sie brauchen eine gute Übersicht über die in der Vergangenheit für vergleichbare Immobilien erzielten Preise sowie über das aktuelle Angebot am Markt, denn Ihr Gegenüber wird über diese Informationen verfügen. Als ernsthafter Kaufinteressent hat er etliche Immobilien besichtigt und ist über die derzeitigen Angebote am Markt im Bilde.

Verschaffen Sie sich also einen Überblick über die Marktsituation. Daneben ist eine professionelle Marktbewertung für Ihre Immobilie für die Durchsetzung Ihrer Forderungen sehr nützlich.

Planen Sie von Anfang an einen Verhandlungsspielraum ein, den Sie dann gewähren können, ohne unter Ihre „Schmerzgrenze“ zu gehen. Wenn Sie eine realistische Bewertung vorgenommen haben, verfügen Sie über gute Argumente. Gehen Sie aber nicht zu schnell auf Forderungen Ihres Verhandlungspartners ein. Sonst entsteht der Eindruck „hier geht noch mehr!“.

Neben dem Preis wird über verschiedene weitere Punkte verhandelt werden. Hier bietet sich die Möglichkeit, statt Preisnachlässen andere Punkte anzubieten. Einige sind im Folgenden aufgeführt:

 

2. Inventar

Häufig werden Einrichtungsgegenstände, wie z.B. die Einbauküche, das Gartenhaus oder andere höherwertige Dinge mit verkauft.

Wenn Sie nicht alle Möbel, die Sie mit veräußern wollen, in den Preis einrechnen, können Sie später anstatt eines Preisnachlasses beispielsweise die hochwertige Einbauküche als Dreingabe anbieten.

 

3. Zeitpunkt der Übergabe

Legen Sie von Anfang an fest, zu welchem Zeitpunkt Sie Ihre Immobilie einem Käufer frühestens überlassen können. Unterschätzen Sie nicht die Zeit, die Sie benötigen, um Ihren Haushalt zu verlagern. Vielleicht müssen Sie Ihr zukünftiges Zuhause noch renovieren, oder Sie sind gar selbst noch auf der Suche nach einer neuen Immobilie.

Der Übergabezeitpunkt wird im Kaufvertrag festgelegt und ist bindend.

Nur wenn Sie schon wissen, wohin Sie ziehen werden, oder wenn Ihre Immobilie bereits leer steht, können Sie Zugeständnisse machen.

Wichtig: Übergeben Sie Ihre Immobilie erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis erhalten haben!

 

4. Zahlungstermin und Anzahlungen

Viele Käufer müssen erst noch eine Mietwohnung kündigen oder eine eigene Immobilie verkaufen. Das geht dann oft mit einer zeitweiligen finanziellen Doppelbelastung einher. Vor diesem Hintergrund können Sie als Verkäufer anbieten, den Zahlungstermin etwas zu verschieben, z.B. als Gegenleistung für einen höheren Kaufpreis.

Wenn Ihre Immobilie bereits leer steht, rechnen Sie genau aus, welche Kosten dadurch auf Sie zukommen, und ob ein solches Angebot für Sie vorteilhaft ist. Aber auch hier gilt: Wird erst später bezahlt, kann die Immobilie auch erst später übergeben werden.

Werden Zahlungstermin und Übergabe für einen späteren Zeitpunkt vereinbart, kommt das Thema Anzahlung auf die Tagesordnung. Hier ist Vorsicht geboten!

Können Sie in den Verhandlungen eine Anzahlung erreichen, ohne dem Käufer bereits Zugriff auf Ihre Immobilie zu gewähren, ist dies für Sie problemlos.

Ein solches Vorgehen ist möglicherweise als Gegenleistung für einen späteren Gesamtzahlungstermin oder für einen geringeren Kaufpreis vorstellbar. Ihr Vorteil: Sie können früher über Geld verfügen, welches Sie möglicherweise für den Kauf der nächsten Immobilie nutzen können.

Häufig drängen Käufer darauf, nach der Leistung einer Anzahlung bereits mit Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen beginnen zu können. Dies ist aus Käufersicht verständlich, birgt aber für Sie etliche Risiken. Wenn Sie sich auf ein solches Vorgehen einlassen wollen, stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass vertraglich vereinbart wird, welche Maßnahmen durchgeführt werden dürfen. Und dass eine evtl. Anzahlung dafür im Falle eines Scheiterns des Vertrages als Schadenersatz bei Ihnen bleibt.

Auch müssen Sie sicher sein, dass die geleistete Anzahlung ausreicht, um im Falle der Rückabwicklung (z.B. wenn die Hauptzahlung nicht geleistet wird) Ihren Schaden zu decken.

Insgesamt sind solche Vereinbarungen risikoreich. Lassen Sie sich auf jeden Fall von einem Experten (z.B. Ihrem Notar) über deren Tragweite beraten.

Für alle Formen der Anzahlung gilt: solche Regelungen dürfen nur im notariellen Kaufvertrag getroffen werden. Sonst droht die Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrags. Auch hierzu kann Ihnen der Notar am besten Auskunft geben.

 

5. Die Abwicklungskosten

In der Regel wird der Käufer alle Kosten für die Abwicklung des Verkaufes tragen. Das sind die Notarkosten, die Gebühren des Grundbuchamtes sowie die Grunderwerbsteuer. Kosten für die Löschung nicht übernommener Lasten tragen Sie als Verkäufer.

Sie sollten wissen: Sie haften mit dem Käufer gesamtschuldnerisch für die o.g. Kosten. Das bedeutet: Stellen Sie sicher, dass der Käufer sich darüber im Klaren ist, wie hoch seine Nebenkosten des Erwerbs sind. Dann gibt es kein böses Erwachen.

Auch für das Thema Verhandlung gilt: eine gute Vorbereitung und fachliche Beratung führt zum besten Ergebnis. Suchen Sie den Kompromiss, aber stecken Sie Ihre Ziele nicht zu niedrig!

Wohnsitzwechsel im Alter

Ihre Interessen stehen im Vordergrund – Ein Plädoyer für die Innenprovision

Innenprovision – mit dem Verkäufer vereinbart

Wir offerieren Ihnen ein umfangreiches Beratungs- und Dienstleitungspaket und begleiten Sie auf Ihrem Weg in ein neues Heim. Sie haben uns beauftragt, Ihre Interessen stehen im Vordergrund. Weiterlesen

Wohnsitzwechsel im Alter

Ihr Ziel – der beste Preis für Ihre Immobilie

Sie wollen für Ihr Haus oder Ihre Wohnung den bestmöglichen Preis erzielen!

Dafür ist es nötig, dass Sie sich einen genauen Überblick über den Markt verschaffen, um die richtige Preisspanne festzulegen.

Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte in der Vorbereitung des Immobilienverkaufes. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten.

Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer, ihren Wert zu bestimmen. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis allein nach der Nachfrage am Markt. Und die kann aufgrund von Lage, Immobilientyp und der allgemeine Marktlage zum Zeitpunkt des Verkaufes sehr unterschiedlich sein.

Nur wenn Ihr Angebotspreis im richtigen Rahmen liegt, werden Sie ausreichend Nachfrage erzeugen können, um unter den Interessenten denjenigen zu finden, der genau Ihr Haus kaufen möchte, und deshalb den besten Preis bezahlt.

 

Der Verhandlungsspielraum

Immobilienpreise sind immer Verhandlungssache. Jeder Käufer wird für sich abwägen, welche Vor- und Nachteile eine Immobilie für ihn hat, welche Renovierungen oder Umbauten vorzunehmen sind und welche Kosten neben dem eigentlichen Kauf damit auf ihn zukommen. Auch spielen die persönlichen finanziellen Möglichkeiten des potentiellen Käufers bei seinen Überlegungen eine Rolle.

Viel wichtiger ist: Jeder Käufer will das „gute Gefühl“ haben, einen für ihn vorteilhaften Preis ausgehandelt zu haben. Lassen Sie dem Käufer dieses Gefühl und planen Sie von vornherein einen Verhandlungsspielraum ein.

Aber hier ist Vorsicht geboten, denn wenn Sie Ihr Angebot von Anfang an viel zu teuer machen, um nachher 20% oder gar mehr nachlassen zu können, lassen sich viele potentielle Käufer von den übertriebenen Forderungen abschrecken und werden Ihre Immobilie erst gar nicht besichtigen. Auch machen Sie sich unglaubwürdig, wenn der Preis völlig aus dem Rahmen fällt. Die Interessenten werden sich fragen, ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ernsthaft verkaufen wollen.

Was muss bei einer Wertermittlung beachtet werden?

  • Die Art der Immobilie
  • Die Lage
  • Die Grundstücksgröße, der Zuschnitt
  • Die Wohnfläche
  • Der Anteil der Gemeinschaftsflächen
  • Der Ausstattungsstandard
  • Das Baujahr
  • Durchgeführte Renovierungen und Verbesserungen
  • Das Angebot am Markt
  • Mitverkauftes Inventar
  • Der Ertrag bei vermieteten Häusern

 

 

Ihre Informationsquellen

Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Markt. Vergleichen Sie aktuelle und vergangene Angebote in Ihrer Wohngegend und berücksichtigen Sie dabei die o.g. Kritrien. Lesen Sie dazu den Immobilienteil der Zeitung, beachten Sie Aushänge und recherchieren Sie im Internet.

Sammeln Sie wichtige Daten. Bodenrichtwerte sowie Marktanpassungsfaktoren für Ihre Lage stellt der Gutachterausschuss zur Verfügung. Denken Sie bitte daran, diese wichtigen Faktoren mit zu berücksichtigen.

Fragen Sie Ihre Nachbarn. Aber Vorsicht: Nicht immer werden die Auskünfte, die Sie bekommen, ganz der Wahrheit entsprechen. Käufer neigen dazu, den Preis zu untertreiben, aus Angst zu viel bezahlt zu haben. Verkäufer geben dagegen gerne mal etwas mehr an, um nicht in den Verdacht zu geraten, ihre Immobilie verschleudert zu haben. Achten Sie also auf die Verlässlichkeit Ihrer Quelle.

Sollte ich ein Gutachten anfertigen lassen?

Wenn Sie nicht sicher sind, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie ansetzen sollen, holen Sie sich fachlichen Rat!

Der Preis, mit dem Sie Ihr Angebot veröffentlichen, hat entscheidenden Einfluss auf den Erfolg Ihres Verkaufes. Zu niedrig bedeutet: schneller Verkauf aber verschenktes Geld. Zu hoch bedeutet: wenig Nachfrage, langer Verkaufszeitraum und am Ende ebenfalls weniger Geld. Das Angebot erscheint als „Ladenhüter“.

Professionelle Makler oder auch manche Gutachter erstellen gerne eine umfassende Marktanalyse für Sie. Damit haben Sie die dringend benötigten Informationen und erzielen den besten Preis. Lassen Sie sich ausführlich erläutern, auf welchen Daten die Analyse beruht.

Eine professionelle Bewertung ist die Grundlage des Verkaufserfolges. Sparen Sie hier nicht am falschen Ende. Fehler, die hier passieren, sind kaum rückgängig zu machen!

 

Um bei den Preisverhandlungen nicht sofort Zugeständnisse zu machen, bietet es sich an, Inventar als „Dreingabe“ anzubieten. Lassen Sie also zum Beispiel die Einbauküche bei Ihrer Grundkalkulation weg. Dann können Sie bei den Verhandlungen „noch was drauflegen“.

Niemand kann den Preis einer Immobilie auf den Euro genau bestimmen! Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Wenn Sie von jemandem hören, Ihre Immobilie sei genau die Summe X Wert, sollten Sie vorsichtig sein. Eine seriöse Bewertung kann Ihnen aber eine recht genaue Preisspanne nennen, die sich in vertretbarer Zeit realisieren lässt.